Introduction
Questionnements
Sources
Exemples de travaux réalisés
Bibliographie
Rédacteurs :
William LeGoff, Chargé d'études, Observatoire national
des ZUS, Délégation Interministérielle à la ville
Vincent Ance, Chargé d'études Observatoires et Habitat,
Agence d'Urbanisme et de Développement de la Communauté d'Agglomération
de Châlons-en-Champagne (AUDC)
Le recensement de la population fournit des statistiques sur le nombre d'habitants et sur leurs caractéristiques : répartition par sexe et âge, professions exercées, conditions de logement, modes de transport, déplacements domicile travail ou domicile-études, etc. Sa version rénovée est désormais réalisée par enquête annuelle.(Cette source est développée dans la fiche thématique « Population, Démographie » )
Cette enquête contient des données annuelles relatives aux évolutions de la structure du parc locatif social, à la mobilité de ses locataires, au niveau des loyers pratiqués et à la vacance du parc. Elle est réalisée annuellement par les services du ministère de l'Équipement auprès des organismes gérant le parc locatif social. Elle ne couvre pas les logements foyers, les résidences pour personnes âgées, les casernes, les gendarmeries et les logements de fonction.
L'enquête PLS fournit des éléments d'appréciation du parc social et de son évolution selon ses caractéristiques (type, taille, date du financement de la construction, nature du bailleur...), mais aussi selon le fonctionnement du parc (vacance, taux de rotation, loyers).
Concernant le calcul du taux de vacance à partir des données de l'enquête PLS, il ne doit prendre en compte que les logements effectivement offerts à la location, en distinguant la vacance courte de celle supérieure à trois mois dans la mesure où la vacance est déclinée en deux composantes :
Par ailleurs, il convient d'être prudent dans l'analyse des données relatives à la mobilité dans le parc : un taux de mobilité élevé peut être révélateur d'une qualité du parc insatisfaisante ou d'un environnement du logement peu attractif. Il peut également illustrer la présence de jeunes ménages par définition plus mobiles.
Les éléments de l'enquête PLS sont disponibles à la commune, à la ZUS et au programme de logements. D'une façon générale, le caractère déclaratif de l'enquête PLS constitue une limite. Si la fiabilité concernant les éléments relatifs aux caractéristiques des logements (type, taille, date financement de la construction, nature du bailleur...) est de qualité satisfaisante, celle concernant les niveaux des loyers est davantage sujette à caution.
Cette enquête est réalisée tous les trois ans par les bailleurs sociaux auprès de leurs locataires. Au niveau départemental, chaque bailleur transmet les données de son parc aux services déconcentrés de l'État.
Elle permet de connaître l'occupation du parc locatif social et son évolution, notamment en matière de structure familiale (familles, parents isolés, familles monoparentales), d'âge du chef de ménage, de ressources des ménages, de minima sociaux et d'activité professionnelle (pour l'ensemble des occupants majeurs).
Dans l'enquête OPS, les emménagés récents (moins de trois ans) font l'objet d'un questionnement spécifique. La comparaison des profils des ménages récemment installés avec l'ensemble des ménages présents (ou des ménages présents à une date donnée) permet alors d'apprécier l'évolution du peuplement (arrivée de ménages aux ressources plus élevées que les sortants ou inversement, vieillissement, paupérisation des résidants...).
La principale limite de cette source tient à son caractère déclaratif. Ainsi, les taux de réponse :
Pour mieux appréhender l'évolution de l'occupation du parc locatif social, il est donc intéressant de compléter l'analyse des données OPS par celles issues des sources de la caisse d'allocations familiales (CAF) et du fichier des logements à l'échelle communale (Filocom).
Sitadel a pour finalité le suivi de l'activité de construction et le recensement des principales caractéristiques des opérations de constructions de logements. Cette source est accessible auprès des directions régionales de l'équipement.
Pour chaque dossier de permis de construire sont enregistrés : l'autorisation du permis de construire, la déclaration d'ouverture du chantier et la déclaration d'achèvement des travaux.
Le fichier contient des informations quantitatives (nombre de logements, surface hors œuvre nette (Shon) autorisée ou commencée) et qualitatives (type et nature du logement - collectif, individuel pur ou groupé), la destination (principale, secondaire) et le mode d'utilisation (occupation, vente, location, catégorie du maître d'ouvrage).
Seules les données relatives aux autorisations sont disponibles à l'échelle infracommunale (unité statistique de base : adresse du chantier). Ces données infracommunales renseignent seulement les opérations de construction à leur date d'autorisation. Par conséquent, elles ne peuvent donner une image parfaitement exacte du secteur de la construction, contrairement à celles relatives aux mises en chantier qui ne sont disponibles, quant à elles, qu'à l'échelle communale. Par ailleurs, la source Sitadel ne renseigne pas parfaitement sur la destination des logements construits dans la mesure où la variable « mode d'utilisation » (occupation personnelle, vente, location, logement de fonction ou occupation gratuite) ne permet pas de déterminer leur statut d'occupation à venir : ces logements peuvent être occupés en propriété, à titre de résidence secondaire ou loués. Enfin, l'imprécision éventuelle de l'adresse du chantier limite la fiabilité de la géolocalisation des autorisations et l'utilisation de données infracommunales.
Disponible à l'échelle infracommunale auprès des caisses d'allocations familiales, cette source permet :
La principale limite de cette source réside dans le fait qu'elle ne décrit que les situations des seuls allocataires de la caisse d'allocations familiales. Or les caisses agricoles et les caisses des régimes miniers peuvent verser des minima sociaux identiques à ceux de la CAF. Il est donc nécessaire de compléter l'analyse des données CAF par celle des données Filocom, et ce afin d'appréhender tant les situations de pauvreté et de précarité que le rôle social joué par chacun des parcs de logement. Cette source est développée dans la fiche thématique « Niveau de vie et précarité ».
Les fichiers des notaires permettent un suivi des transactions immobilières (maisons, appartements, terrains) en termes de biens mutés (prix hors taxe, surface, localisation, éléments d'équipements, nombre de pièces pour les appartements...) et de profil social (âge et catégorie socioprofessionnelle des acheteurs et des vendeurs). L'origine géographique – la commune précédemment habitée – des acquéreurs comme celle des vendeurs est indiquée. Les transactions sont renseignées à la section cadastrale pour la base Perval, et à la rue pour la base BIEN. Il convient de noter que ces deux bases de données ne sont pas exhaustives dans la mesure où :
Les taux de couverture de ces bases peuvent donc varier sensiblement d'un département à l'autre. Par ailleurs, si la fiabilité des éléments relatifs aux prix et aux surfaces n'est pas à remettre en cause, il n'en va pas de même en ce qui concerne, notamment, les éléments qui décrivent le bien muté (présence d'un balcon, d'un garage, d'un ascenseur...). Ces derniers dépendent de la précision du notaire quand il renseigne la base de données.
Cette source permet de suivre les transactions immobilières et foncières effectuées dans une commune. Dans la mesure où les DIA correspondent à une obligation de notification de la mise en vente d'un bien situé dans un périmètre soumis au droit de préemption ou relevant d'une zone d'aménagement différé (ZAD), leur exploitation ne permet pas d'évaluer le nombre exact de mutations effectuées dans une zone donnée, seuls les immeubles de plus de dix ans et les territoires où un droit de préemption est institué étant concernés. Par ailleurs, les DIA ne correspondent pas à des ventes effectives, et un même bien peut faire l'objet de plusieurs DIA. Il est donc préférable de ne recourir aux DIA que si l'on ne dispose pas d'informations sur les mutations réelles.
Réalisées par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), ces fiches comportent des données physico-financières permettant de suivre l'action de l'agence. Elles peuvent être disponibles auprès du porteur de projet (le maire dans la plupart des cas).
Op@l est le nouveau système de gestion informatisée des dossiers de demandes de subvention de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il permet de suivre l'activité de l'agence en matière d'amélioration de l'habitat, en direction des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants.
Filocom permet de caractériser le parc de logements et son occupation (mode d'occupation, composition des ménages, revenus…), notamment par :
Les données Filocom sont disponibles tous les deux ans à partir de 1995. Elles peuvent être transmises aux collectivités locales et à leurs groupements dotés d'une fiscalité propre en vue de la réalisation d'études ayant pour finalités :
Ces informations sont diffusées à l'échelle de la commune (dans la base GéoKit2) par les directions régionales de l'équipement (DRE), mais aussi à des niveaux plus fins, comme la section cadastrale, sur demande spécifique à la Direction des affaires économiques et internationales (DAEI) du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire. Des traitements à façon sont également envisageables sur des microterritoires constitués d'agrégat de parcelles, et notamment les zones urbaines sensibles. Ces extractions infracommunales, tout comme celles à la section cadastrale, sont fournies par le Cété Nord-Picardie.
Concernant les limites de la source, on peut relever :
Le suivi de la demande locative sociale et des attributions réalisées peut s'effectuer par le recours aux données issues :
Quand elles sont mobilisables au niveau infracommunal, ces sources renseignent sur le fonctionnement du segment locatif social (quartiers privilégiés ou refusés, mise à jour des facteurs d'inadéquation de l'offre et de la demande...).
Accessible auprès des centres des impôts, cette source renseigne à la parcelle sur l'évolution du marché de l'immobilier et du foncier – mutations de terrains, d'immeubles et d'appartements. Contrairement aux fichiers issus de la base de données des notaires, dont la collecte est basée sur le volontariat des professionnels, il s'agit d'une source exhaustive : son alimentation résulte de la transmission systématique par chaque département de tous les actes de mutation que les notaires établissent à la conservation des hypothèques. Dans cette base, la mutation est renseignée à l'adresse. D'après les textes, ces données peuvent être exploitées par les services de l'État, les collectivités locales, les organismes parapublics (mandatés par les collectivités locales) et les établissements à caractère administratif ayant des compétences en matière de politique foncière et d'aménagement.
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